En Agote Diez & Abogados recibimos muchas consultas sobre las consecuencias fiscales de la compraventa de viviendas. Desde el lado del vendedor entran en juego dos impuestos: la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial que se declara en IRPF o, para los no residentes, en IRNR.
En lo que respecta a la ganancia patrimonial, hay que tener en cuenta varios escenarios:
- Vendedor mayor de 65 años que transmite su vivienda habitual:
No tributará por la ganancia puesta de manifiesto en la transmisión. Para ello, deberá poder acreditar que la vivienda transmitida constituía su vivienda habitual – y venía siéndolo en los 3* ejercicios anteriores – con base en lo declarado en los ejercicios anteriores del IRPF.
- Vendedor menor de 65 años que transmite su vivienda habitual:
Tributará siguiendo la escala vigente (19% – 28%*) en función del beneficio resultante de la transmisión. No obstante, la LIRPF en su artículo 38 prevé una exención de este impuesto para aquellos casos en que el obligado reinvierta el producto de la venta en otra vivienda que deberá constituir también su vivienda habitual. Esta vivienda podrá estar situada en España pero también en cualquier otro país en el que pase a residir.
¿Para disfrutar de la exención hay que invertir el 100% del producto de la venta? No. Se puede disfrutar de la exención parcial sobre la cantidad reinvertida y tributar por aquella parte que no se reinvirtió. Además, en caso de que la vivienda tuviera una hipoteca, se deducirá de la cantidad a reinvertir el saldo pendiente de amortización a fecha de la venta.
- Vendedor que transmite una vivienda que no constituya su vivienda habitual siendo residente fiscal en España:
Tributará siguiendo la escala vigente (19% – 28%*) en función del beneficio resultante de la transmisión.
- Vendedor que transmite una vivienda que no constituya su vivienda habitual no siendo residente fiscal en España:
Tributará bajo una tarifa plana del 19% por el beneficio resultante de la transmisión.
En próximas publicaciones trataremos los aspectos más relevantes del otro impuesto a tener en cuenta en la venta de una vivienda: la plusvalía municipal.